ITBI 2026: o que é, quem paga e como calcular o imposto

O ITBI é o imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis entre pessoas vivas. A Constituição Federal atribui esse tributo ao município onde o imóvel se localiza. O adquirente costuma ser o sujeito passivo da obrigação, salvo previsão diversa na lei local. As alíquotas variam, em regra, entre 2% e 3% do valor da operação. Heranças e doações não entram nessa base: elas atraem o ITCMD, imposto estadual.

O fato gerador se aperfeiçoa com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Na prática, porém, os municípios exigem o recolhimento antes da lavratura da escritura pública. A base de cálculo corresponde ao valor venal do imóvel, entendido como valor de mercado. O STJ, no Tema 1.113, desvinculou essa base do valor venal utilizado no IPTU. A Lei Complementar 227/2026 reforçou o critério de mercado e ampliou os parâmetros de avaliação municipal. Divergências sobre o valor declarado exigem processo administrativo de arbitramento, com contraditório garantido.

Sem a quitação do ITBI, o cartório não registra a escritura. Logo, a propriedade não se transfere e o comprador permanece juridicamente exposto. O imposto também pesa no custo total de aquisição e no fluxo de caixa da operação. Empresas devem observar a imunidade na integralização de capital, limitada pelo Tema 796 do STF. Bases infladas geram pagamento indevido e abrem espaço para restituição administrativa ou judicial. Revisar a base de cálculo antes do recolhimento protege margem e reduz contingência fiscal.

O que é o ITBI e quem paga o imposto

A compra está fechada, o preço negociado e o financiamento aprovado. Ainda assim, o imóvel só passa para o seu nome depois do pagamento do ITBI.

O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município onde o imóvel está localizado, com base no art. 156, II, da Constituição Federal. Ele incide sobre a compra e venda e sobre outras transmissões onerosas entre pessoas vivas. Herança e doação não entram nesse campo: essas operações são tributadas pelo ITCMD, de competência estadual.

Na prática, quem paga é o comprador. O art. 42 do Código Tributário Nacional autoriza a cobrança de qualquer das partes, mas a lei municipal costuma atribuir o encargo ao adquirente. A alíquota varia entre 2% e 3% na maioria das cidades; em São Paulo, é de 3% (Lei Municipal nº 11.154/1991). O percentual parece modesto até ser aplicado a valores reais. Em um imóvel de R$ 800 mil na capital paulista, o ITBI chega a R$ 24 mil, devidos à vista, antes da escritura.

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De onde vem o imposto e o que mudou com a LC 227/2026

Até 1988, um único imposto estadual de transmissão alcançava venda, herança e doação. A Constituição repartiu essa competência: herança e doação ficaram com os Estados e as transmissões onerosas passaram aos municípios. As normas gerais permaneceram nos arts. 35 a 42 do CTN, texto de 1966. Restou uma lacuna decisiva: a lei não definia o que era “valor venal”. Cada prefeitura preencheu o vazio com tabelas próprias, e a divergência sobre o valor levou o contribuinte ao Judiciário.

Esse cenário mudou. Após a Emenda Constitucional nº 132/2023, a Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026 alterou diretamente o CTN. Passou a existir definição legal de valor venal: é o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado. Veja o que a LC 227/2026 modificou:

• Art. 35: nova redação, delimitando as hipóteses de incidência.
• Art. 38: acréscimo dos §§ 1º a 4º, com o conceito de valor venal e os critérios de avaliação.
• Art. 39: revogado.
• Art. 41: ajustado, mantendo a competência do município onde o imóvel está.

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Como se calcula o ITBI na prática

A fórmula é direta: base de cálculo multiplicada pela alíquota. A complexidade está na base. Juridicamente, o imposto é devido quando a propriedade muda de titular, o que ocorre com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). O cartório, porém, não registra sem a guia quitada. O recolhimento acaba antecipado para o momento anterior à escritura, ainda que o negócio possa não se concretizar.

A base é o valor venal (art. 38 do CTN), que não se confunde com o valor venal do IPTU — entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.113. Com a LC 227/2026, o município pode estimar o valor de mercado por critérios técnicos, desde que divulgue a metodologia adotada.

O contribuinte, por sua vez, mantém o direito à avaliação contraditória, e a fiscalização precisa instaurar processo de arbitramento (art. 148 do CTN). A discussão relevante, hoje, não está na alíquota, e sim na base de cálculo.

• Quando o imposto nasce: no registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
• Quando é pago: antes da escritura, por exigência prática do cartório.
• Sobre o quê incide: o valor de mercado do imóvel, à vista.
• Quanto custa: em regra, de 2% a 3%, conforme a lei do município.
• Como contestar: avaliação contraditória e processo administrativo.

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O que verificar antes de pagar o ITBI

Para o comprador pessoa física, o ITBI é custo de aquisição não recuperável e reduz o ganho apurado em uma venda futura. Para a empresa, o efeito se repete em escala maior. Em operações de M&A, incorporação ou reorganização societária, o imposto precisa constar do modelo financeiro desde a fase de due diligence, e não na semana do fechamento. Para a família, ele condiciona o desenho da sucessão patrimonial: transferir imóveis para uma holding, partilhar com excesso de meação ou permutar bens entre herdeiros altera a carga total.

A rotina de controle é curta e produz resultado imediato. Convém conferir a base de cálculo antes da emissão da guia, arquivar contrato e laudo que sustentem o preço declarado e acompanhar os decretos municipais que passaram a publicar a metodologia de avaliação. Em seguida, cabe a revisão retroativa: levantar as aquisições dos últimos cinco anos e identificar quais foram calculadas por tabela de referência. O ITBI é previsível e mensurável. O custo real surge da ausência de conferência.

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ITBI na integralização de capital: onde a imunidade termina

A Constituição afasta o ITBI quando o imóvel é transferido para integralizar capital social (art. 156, § 2º, I). A imunidade, porém, tem um limite exato. No Tema 796, o STF decidiu que ela não alcança o valor que excede o capital subscrito. O efeito é numérico. Um imóvel avaliado em R$ 5 milhões integralizado contra R$ 1 milhão de capital gera R$ 4 milhões de excedente — normalmente lançados em reserva de capital. A 3%, isso representa R$ 120 mil de ITBI exigíveis na constituição da holding.

Há uma segunda frente aberta. No Tema 1.348 (RE 1.495.108), o STF discute se a ressalva da atividade preponderante se aplica também à integralização de capital, ou apenas às reorganizações societárias. O julgamento virtual foi retomado em 20 de março de 2026, com placar de 4 a 1 favorável ao contribuinte. Em 26 de março de 2026, o pedido de destaque do ministro Flávio Dino zerou os votos e levou o caso ao plenário físico. Não há tese firmada. Quem constitui holding imobiliária em 2026 opera sob risco definido, e a documentação do laudo de avaliação é o que sustenta a posição depois.

Atividade preponderante: o teste que decide a imunidade

O art. 37 do Código Tributário Nacional retira a imunidade quando a empresa adquirente tem como atividade preponderante a compra, venda ou locação de imóveis. O teste não é o objeto social declarado — é a receita efetivamente auferida. Muitas holdings são autuadas anos depois porque o contrato social diz uma coisa e a escrituração mostra outra. Veja como o teste funciona na prática:

• Critério: mais de 50% da receita operacional vem de compra e venda, locação ou cessão de direitos de imóveis.
• Janela padrão: os 2 anos anteriores e os 2 anos seguintes à aquisição.
• Empresa nova: se constituída há menos de dois anos, a apuração ocorre nos 3 primeiros anos de atividade.
• Exceção do § 4º: a regra não se aplica quando há transmissão da totalidade do patrimônio do alienante.
• Consequência: configurada a preponderância, o ITBI é devido com correção desde a data da transmissão.

ITBI em cessão de direitos, permuta e arrematação em leilão

Três operações concentram dúvida recorrente. Na permuta, existem duas transmissões, e cada uma tem fato gerador próprio: o imposto incide sobre cada imóvel, não sobre a torna. Na cessão de direitos aquisitivos, o município costuma exigir o tributo já na cessão, embora a propriedade só se transfira com o registro. Contratos de gaveta sucessivos criam cadeias em que a mesma unidade é cobrada mais de uma vez sem que a matrícula tenha mudado de titular.

Na arrematação em leilão, judicial ou extrajudicial, a orientação do STJ é clara: a base de cálculo é o valor da arrematação, e não o valor de avaliação do bem. Esse ponto tem efeito financeiro direto. Um imóvel avaliado em R$ 1,2 milhão e arrematado por R$ 700 mil gera, a 3%, R$ 21 mil de imposto — e não R$ 36 mil. A prefeitura que aplicar a avaliação cobra R$ 15 mil a mais em uma única operação, valor recuperável por via administrativa ou judicial.

Como contestar a base de cálculo do ITBI após a LC 227/2026

A Lei Complementar nº 227/2026 acrescentou os §§ 1º a 4º ao art. 38 do CTN. O valor venal passou a ser o preço de negociação à vista em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos que o município deve divulgar publicamente. Isso legitima a avaliação administrativa, mas também cria um parâmetro auditável: se a metodologia publicada não sustenta o valor exigido, a exigência é atacável. O Tema 1.113 do STJ permanece como referência, e o art. 148 do CTN continua exigindo processo formal para afastar o valor declarado. A sequência de defesa é a seguinte:

1. Compare o valor da guia com o preço do contrato e identifique a diferença em reais.
2. Obtenha o decreto municipal com a metodologia de avaliação vigente na data do fato gerador.
3. Produza laudo de avaliação por profissional habilitado, com comparáveis de mercado da mesma região.
4. Protocole a impugnação administrativa antes do recolhimento, exigindo o arbitramento do art. 148 do CTN.
5. Recolha sob protesto se o prazo do negócio não permitir esperar, preservando o direito à restituição.
6. Peça a restituição do indébito em até cinco anos do pagamento (art. 168 do CTN).

Impactos setoriais: incorporação, fundos imobiliários e M&A

Na incorporação imobiliária, o ITBI incide na aquisição do terreno e volta a incidir na venda de cada unidade autônoma. Em operações de permuta por área construída, prática comum na compra de terrenos, o imposto alcança as duas pontas e precisa entrar no estudo de viabilidade desde o início. Nos fundos de investimento imobiliário, a aquisição direta de imóveis é tributada normalmente, o que explica a preferência estrutural por SPEs e aquisição de quotas em vez de compra do ativo.

Em M&A, o ponto crítico é a forma jurídica da operação. A compra de participação societária não transfere a titularidade dos imóveis e, por isso, não gera ITBI; já a incorporação, a cisão ou a compra direta do ativo podem gerar. A diferença entre as duas rotas, em uma carteira de R$ 100 milhões em imóveis, chega a R$ 3 milhões de custo tributário. Essa modelagem pertence à fase de estruturação, não à etapa de fechamento, quando a arquitetura já está definida.

Perguntas frequentes sobre o ITBI

As dúvidas abaixo reaparecem em praticamente toda operação imobiliária, seja ela familiar ou corporativa. As respostas seguem a legislação vigente e a jurisprudência consolidada.

O ITBI incide sobre imóvel financiado?

Sim. O financiamento altera a forma de pagamento do preço, não a natureza da transmissão. O imposto incide sobre o valor total do imóvel. Alguns municípios aplicam alíquota reduzida sobre a parcela financiada pelo SFH — em São Paulo, 0,5% sobre o valor financiado e 3% sobre o restante.

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

O art. 42 do CTN autoriza a cobrança de qualquer das partes, e a lei municipal define o contribuinte. Na prática, quase todos os municípios atribuem o encargo ao adquirente. As partes podem pactuar outra divisão no contrato, mas essa cláusula não é oponível ao fisco.

É possível pedir a devolução do ITBI se a compra for cancelada?

Sim, quando não houve registro da transmissão. Sem registro, a propriedade não mudou de titular e o fato gerador não se completou. O pedido de restituição segue o prazo de cinco anos do art. 168 do CTN e exige a prova do distrato ou da rescisão.

Doar um imóvel para um filho gera ITBI?

Não. A doação é transmissão gratuita e atrai o ITCMD, de competência estadual. O ITBI alcança apenas transmissões onerosas entre vivos. Em partilhas com excesso de meação pago em dinheiro, porém, a parcela onerosa pode atrair o ITBI.

A prefeitura pode cobrar ITBI pelo valor da tabela, mesmo que eu tenha pago menos?

Não de forma automática. O Tema 1.113 do STJ afastou o arbitramento prévio por tabela de referência. Com a LC 227/2026, o município pode estimar o valor de mercado por critérios técnicos divulgados, mas o contribuinte mantém o direito à avaliação contraditória e ao processo do art. 148 do CTN.

Operações com integralização de capital, cisão, permuta ou aquisição de carteiras exigem modelagem antes da assinatura — depois do registro, a margem de correção é estreita e cara. O Tax Group atua na revisão da base de cálculo, na estruturação de holdings e na recuperação de ITBI recolhido a maior dentro do prazo de cinco anos. Para avaliar a sua operação, entre em contato com um especialista.