Reforma Tributária no Mercado Imobiliário: o que você precisa saber

A recente aprovação do projeto de regulamentação de reforma tributária pela Câmara dos Deputados tem gerado discussões no mercado imobiliário. As novas medidas, que incluem aumento de alíquotas e a introdução do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), com alíquota padrão estimada entre 26,5% e 28%, prometem mudanças substanciais para empresários e consumidores desse setor.

No artigo a seguir, destacamos alguns dos principais pontos desses impactos em um dos mais importantes setores da economia do Brasil.

Principais alterações propostas

Aumento da alíquota de impostos 📈

Imposto sobre empresas que vendem imóveis: a proposta de reforma tributária prevê aumentos nas alíquotas de impostos que afetam diretamente o mercado imobiliário. Atualmente, a taxação sobre o lucro na venda de imóveis é de aproximadamente 8%, sem contar o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que varia por localidade (3% em São Paulo e Rio de Janeiro). Esta estrutura tributária, já considerada onerosa pelos empresários do setor, está prestes a ser alterada de maneira significativa.

Nova alíquota: Com as novas regras, o setor imobiliário terá um desconto de 40% sobre o IVA total, resultando em uma alíquota média entre 15,9% e 17,9% sobre o lucro das transações de imóveis novos. Quando combinado com o ITBI, a taxa final pode alcançar 18,9%. Essa mudança representa um aumento substancial na carga tributária, que deverá ser cuidadosamente analisado por investidores e empresários do setor para determinar seu impacto nos negócios e nos preços finais dos imóveis.

Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) 💡

Unificação de tributos: Uma das mudanças mais significativas propostas pela reforma tributária é a introdução do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA), que substituirá cinco tributos existentes: ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins. Em seu lugar, serão criados três novos impostos: Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto Seletivo (IS). Essa unificação tem como objetivo simplificar o sistema tributário e aumentar a eficiência na arrecadação de impostos.

Trava de alíquota: a alíquota do novo IVA não poderá ultrapassar a estimativa de 26,5% até 28%, o que representa uma tentativa de limitar o impacto fiscal sobre as empresas e consumidores. No entanto, essa limitação ainda é vista com preocupação, uma vez que a alíquota de 28% é considerada alta, especialmente em comparação com outros países que adotam o IVA.

Tributação progressiva: a proposta de reforma tributária também introduz o conceito de tributação progressiva, que visa garantir que contribuintes com maior capacidade contributiva paguem mais impostos, enquanto os de menor capacidade sejam menos onerados. Este princípio está sendo aplicado de forma a tentar equilibrar a carga tributária e promover uma maior justiça fiscal.

Critérios para a incidência do IVA 🏠💼

A reforma define que uma pessoa física será considerada contribuinte do IVA nos seguintes casos:

• Venda de mais de três imóveis no ano anterior, adquiridos há menos de cinco anos;
• Venda de mais de um imóvel no ano anterior, construído pelo próprio contribuinte nos últimos cinco anos;
• Aluguel de mais de três imóveis distintos, com receita anual superior a R$ 240 mil.

Benefícios fiscais para o setor 💰

• Aumento do redutor social do aluguel, de R$ 400 para R$ 600, reduzindo custos para locações populares.
• Redução de alíquotas: 70% para locação de imóveis e 50% para outras operações imobiliárias.
• Tributação de corretagem de imóveis, com incidência no pagamento do serviço de intermediação.

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Reações do Setor Imobiliário com a reforma tributária

Os líderes de entidades do setor imobiliário se manifestaram contra a proposta, destacando que o aumento da carga tributária pode gerar um aumento de custos que será repassado ao consumidor final.

De acordo com uma reportagem do Broadcast, a simulação feita pelos empresários indica que a carga tributária sobre os imóveis será progressiva:

1. Para um imóvel de até R$ 240 mil, a tributação passaria de 6,41% para 7,4%.
2. Para um imóvel de R$ 500 mil, o aumento seria de 8% para 10,6%.
3. Para imóveis de R$ 1 milhão, a carga tributária iria de 8,11% para 12%.
4. Para imóveis de R$ 2 milhões, de 8% para 12,3%.

Além disso, a simulação aponta uma alta de 226% da carga tributária para loteamentos e um aumento em torno de 11% na locação de imóveis.

Para evitar um impacto negativo significativo, entidades do mercado imobiliário sugerem ajustes na proposta de reforma tributária. Conforme matéria do Estadão, Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), defendeu:

“Para manter a carga tributária atual sobre operações de bens imóveis, seria necessário elevar o redutor de ajuste para 60%, garantindo a manutenção da carga atual, evitando aumentos significativos nos custos e assegurando a competitividade do mercado imobiliário”.

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Perspectiva do governo para a reforma tributária no Mercado Imobiliário

Já para o Ministério da Fazenda a reforma não aumentará os impostos sobre imóveis e enfatiza que os imóveis populares serão menos tributados que os de alto padrão.

Pontos-chave do governo:

• O imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno.
• Haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, reduzindo o custo dos imóveis populares.
• A alíquota do imposto incidente sobre esse valor será reduzida em 40%, correspondendo a cerca de 15,9%.
• Do valor do imposto calculado será deduzido o montante de todo o imposto pago na aquisição de material de construção e serviços pela incorporadora.

Estimativas do governo:

• Imóveis populares: Desconto de cerca de 3,5% no custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil).
• Imóveis de alto padrão: Aumento de cerca de 3,5% no custo de um imóvel novo de alto padrão (valor de R$ 2 milhões).

Impactos na população

Apesar das garantias do governo, especialistas alertam que os consumidores finais, inclusive os que compram imóveis para moradia, poderão arcar com os custos adicionais. Em uma entrevista ao Estadão, Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, expressou preocupações sobre o impacto das novas medidas no mercado de aluguel.

Ele mencionou que há uma expectativa de aumento, em média, de 3% a 6% no aluguel. Como consequência, ele indica que menos famílias vão acessar o aluguel porque vai ser necessário ter uma renda maior. Esse aumento nos custos pode limitar o acesso à moradia, afetando principalmente as famílias de baixa e média renda.

Importância da reforma tributária no setor imobiliário

Diante do abordado no texto, a aprovação da reforma tributária é um marco significativo na política fiscal brasileira, com potencial para remodelar profundamente o cenário econômico. O setor imobiliário, em particular, está na linha de frente dessas mudanças, enfrentando uma nova realidade de custos e tributação. A forma como as empresas e consumidores se adaptarão a essas mudanças será crucial para determinar o sucesso ou fracasso da reforma.

Enquanto o governo argumenta que as medidas são necessárias para simplificar o sistema tributário e promover uma distribuição mais justa da carga fiscal, o setor imobiliário e outros segmentos econômicos expressam preocupações legítimas sobre o impacto dessas mudanças. O equilíbrio entre arrecadação eficiente e manutenção da competitividade econômica será fundamental para o futuro do mercado imobiliário no Brasil.

Assim, a discussão e análise contínua dessas reformas, bem como a busca por ajustes que atendam às necessidades de todos os envolvidos, serão essenciais para garantir que os objetivos da reforma sejam alcançados sem prejudicar o crescimento e desenvolvimento do setor imobiliário e da economia como um todo.

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Como o setor imobiliário deve se preparar para a reforma tributária?

Diante da implementação da Reforma Tributária, as incorporadoras e grandes construtoras precisam se preparar para as mudanças que impactarão diretamente a negociação, a tributação e a estrutura fiscal dessas empresas. 

Essa adaptação exige uma revisão e análise profunda da estrutura tributária vigente nas empresas. Para lidar com a nova realidade tributária, as empresas devem investir em um planejamento que gerencie os riscos e fortifique o sistema de gestão fiscal.

A Reforma Tributária Inteligente (RTI) se apresenta como uma solução estratégica para facilitar a adaptação das empresas, utilizando ferramentas como o Mapa das Entradas e Saídas para identificar cenários que possam afetar os créditos fiscais, especialmente durante o período de transição. Com o RTI, é possível antecipar os impactos das mudanças e ajustar as práticas de gestão tributária de forma mais eficiente.

Esse serviço é entrega uma análise das bases tributárias, com auditoria de balancetes mensais, revisão das obrigações acessórias (como os SPEDs), mapeamento das entradas e saídas e a projeção de cenários tributários futuros.

Confira os principais benefícios do RTI para as empresas: 

• Compliance Fiscal: o RTI assegura que sua empresa esteja em conformidade com as novas regras tributárias, evitando riscos e penalidades. Isso é alcançado por meio de auditorias e análises detalhadas das operações fiscais e contábeis.
• Oxigenação do caixa: um dos benefícios do RTI é a identificação de créditos tributários a recuperar. Isso gera receita adicional para a empresa, ajudando a melhorar o fluxo de caixa e proporcionando uma folga financeira importante, especialmente durante os períodos de transição.
• Redução da carga tributária: por meio de um planejamento tributário detalhado, o RTI auxilia na redução da carga fiscal futura. Isso significa que a empresa pagará menos impostos, o que acaba por aumentar a lucratividade e a competitividade no mercado.
• Simulação de cenários: o serviço ainda projeta os impactos financeiros das mudanças tributárias, comparando o cenário atual com os cenários futuros.
• Gestão de impacto: o RTI auxilia na mitigação dos efeitos negativos da reforma tributária no negócio, identificando riscos e sugerindo soluções para evitá-los. Isso garante uma transição mais suave para o novo sistema tributário, protegendo a lucratividade e a competitividade da empresa.

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