Base de cálculo do ITBI é definida pelo valor de compra do imóvel, diz STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) emitiu importantes posicionamentos acerca da base de cálculo do ITBI — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Conforme os ministros, o tributo deve ser desvinculado do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e diretamente definido a partir do valor de compra do imóvel. 

O julgamento aconteceu em sistemática de recursos repetitivos. Ou seja, a decisão deverá — obrigatoriamente — ser aplicada por todos os tribunais do Brasil em situações semelhantes. 

No caso em questão, o município de São Paulo contestou o posicionamento do Tribunal de Justiça (TJ-SP), que determinou que o ITBI precisa ser calculado com base no valor do negócio jurídico realizado, ou no valor venal do imóvel relacionado ao IPTU, aquele que for mais caro. Anteriormente, a prefeitura utilizava um terceiro valor.

Relator do processo, o ministro Gurgel de Faria reforçou que a base de cálculo do ITBI não está ligada à base do IPTU. O magistrado ainda destacou que o valor venal do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis deve ser o que costuma-se chamar de “valor normal de mercado”. 

Gurgel ainda afirmou que o IPTU está diretamente relacionado à planta genérica de valores do poder público local — a qual leva em conta a localização e a metragem do imóvel em questão, além de características específicas como benfeitorias e estado de conservação. 

As três novas teses acerca da base de cálculo do ITBI

A partir do julgamento em questão, o ministro Gurgel de Faria deliberou três teses:

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• A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU;
• O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastada pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio;
• O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI.

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Para Ulisses Pizzolatti, especialista tributário do Tax Group, a decisão do STJ pode trazer economia aos contribuintes. Luis Wulff, CEO do Tax Group, reforça que os demais tribunais do país precisam seguir o posicionamento.

“Os contribuintes que tiverem enfrentando situações similares poderão ingressar com medidas para que possam se valer dos seus direitos e gozar da decisão em recurso repetitivo”, ressalta Wulff.

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